规模平衡发展，金地专业精进稳健投资保持前行

作为TOP10中最后一家发出年报的房企，金地这份年报是2022年房地产行业运行情况的缩影。

2022年，在房地产行业风云变幻之际，龙头房企业绩也普遍受到冲击，金地在经历股债波动等事件后迅速行动平息风波稳健经营，并最终交出了一份能让市场放心的成绩单，不仅恪守严格的财务纪律，在房企利润表现普遍不佳的环境下，金地也仍然实现正向盈利，

(资料图)

去年，金地全年实现营业收入1202.08亿元，同比上升21.14%；实现归属于上市公司股东的净利润61.07亿元，房地产业务结算毛利率19.96%。资产负债率、净负债率、现金短债比等各项核心财务指标连续也继续保护良好。

面对市场环境仍然充满挑战的2023年，金地也将继续展示龙头房企的审慎和韧劲。今年年初，金地董事长凌克发声表示，房企经营就像踩单车,只有向前蹬,努力前行才不会跌落。稳健的新项目投资应该成为企业持续健康发展的动力。

自此为开端，金地重启投资，并连续在上海、东莞和西安等一二线热点城市拿下优质地块。展望2023年，凌克说，金地一直贯彻规模与利润平衡发展的模式，不追求盲目扩大规模，更注重经营质量，关注销售、回款以及现金流安全，确保公司平稳健康发展。

恪守财务纪律 稳定市场信心

“理科生”金地，在财务管理上向来是行业的上游。

长期以来，金地在财务方面都保持着高度的自律性，重视现金流管理，经营性现金流连续多年为正，并始终将负债规模及融资成本保持在合理水平，为公司经营留足安全边际。

根据年报，截至2022年末，金地各项财务指标保持稳健，其中资产负债率72.3%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，实际资产负债率为65.3%，净负债率为52.2%，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为1.13倍。

实际上，2022年对于金地而言是不平常的一年。

2022年年中，受到资本市场对房地产行业信心转淡的影响，金地作为混合所有制房企也备受考验。年内，金地通过多次购买债券、投资者交流等方式稳定资本市场信心，全额偿还兑付了当年内到期的所有境内外债务及利息，展示出了较强的抵御流动性风险的能力。

随后，在房地产市场出现转暖信号时，金地债券价格也率先修复，融资渠道也保持稳定，表明市场对之信心已经恢复。

更为难得的是，面对去年的难关，金地在现金流量管理上仍然十分出色。截至报告期末，金地经营活动产生的现金流量净额约199亿元，同比增长111.8%，持有货币资金约545亿元。

此外，去年金地管理层也在投资上保持克制，这使得金地的债务结构也得到了优化。

截至去年年末，金地的有息负债规模合计1152.16亿元，其中银行借款占比为60.84%，公开市场融资占比为38.12%；在期限结构上，长期负债占了全部有息负债比重的64.1%，债务融资加权平均成本为4.53%，债务结构及融资成本均保持在合理水平。

在银行融资方面，金地与银行等金融机构建立了良好的长期合作关系，展现出强大的债务融资能力。截至2022年12月31日，金地获得各银行金融机构授信总额人民币总额达2549亿元，其中尚未使用的剩余授信额度1635亿元。

业绩保持稳健 投资更加聚焦

去年，在房企销售整体转淡之际，金地保持了比较优势的扩大。公开数据显示，去年，行业百强房企去年销售额同比下降达42%,销售额超千亿元的房企数量较2021年直接减半。

2022年，受益于充足的可售资源和优质的城市布局，金地实现签约金额2218亿元，行业排名逆势上升。凌克在业绩会上也表示，在行业持续调整的2022年，公司全年业绩同比降幅低于行业TOP20房企平均水平，销售排名较2021年有所提升。

在土地储备方面，金地向来聚焦于一二线核心城市，无论是质量或者是数量，都保持稳定，潜力可期。

2022年，金地新增总土地储备约248万平方米，其中的95%均位于核心一二线城市。截止报告期末，金地总土地储备约5182万平方米，其中位于一二线核心城市的土储占比达到71%，剩余约30%主要位于长三角和珠三角的经济基本面好、产业有支撑的三四线城市。

今年以来，金地抓住土地市场的窗口期，接连在西安、杭州、东莞、上海等核心城市获取了多宗土地储备，土地总投资额已超过87亿元。

凌克表示，目前公司可售资源仍较多集中在一线与强二线城市，我们也在积极参与重点城市土地出让，以上均对公司2023年销售业绩形成强有力支撑。

在销售面坚挺的同时，金地利润表现也仍然保持在行业的中上水平。2022年，金地实现归母净利润61.07亿元。值得一提的是，金地全年实现房地产业务结算毛利率19.96%，这一水平也要优于同行，在极其艰难的市场环境下为股东创造了稳定的价值回报。

众所周知的是，房地产行业受到客观原因的影响利润率不断走低，金地虽然也受此影响，但近20%的毛利率说明，金地的投资策略相对精准，此外产品力和交付力也得到市场肯定，从而在利润率上有较好表现。

展望2023年，金地仍将把握好市场节奏，继续前进。

在业绩会上，凌克表示，一季度由于公司供货节奏影响，销售金额同比略有下滑，但金地今年以来销售业绩表现良好。根据第三方机构统计数据显示，前四月金地累计签约额已同比转正，未来将继续坚持产销平衡，通过对市场的敏感感知，实现精准调度供货。

主业稳健，金地也持续探寻第二增长曲线。在持续提升住宅主业竞争力的同时，金地将进一步加强非住业务的拓展及竞争力，积极布局地产行业全产业链业务，努力打造面向未来的长期、全产业链的竞争优势。

金地方面指出，我们将继续稳步向养老、体育、家居生活等产业探索实践，做好与住宅主业的协作和平衡，寻找更多未来发展的增长点。

受到业绩表现不错的推动，包括中银证券、西南证券和信达证券等在内的多家机构也给出金地买入的评级。

中银证券的观点基于，金地房地产业务毛利率有所提升，有息负债规模稳中有降，此外长期凭借高能级布局和融资优势在行业格局优化之下实现市占率的提升。地产主业稳健发展的同时，多元业务稳中有进，预计物业管理板块将持续实现高速增长。

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